古典的手法にご用心！！
「このマンションを購入したいお客様がいます！」
「このマンション限定で探している方がいます！」
不動産会社のポスティングチラシにはこういった文言がよく書かれて
いるものです。
そして、このようなチラシは、ちょうどご自宅の売却を検討中、ある
いは検討し始めた方からすれば、耳障りがよく、まさに渡りに船とい
ったところでしょう。
しかし、私の経験上、これらの類のチラシは十中八九、『嘘』だと言え
ます。
不動産会社の目的は、売主様に
「ここに頼めば、早く売ってもらえそうだ」
「ここに頼めば、高く売ってもらえるだろう」
と思わせることなのです。
なぜなら、売主様は、その言葉を鵜呑みにして、そのマンションを購
入したいお客さんがいると信じてしまっているのですから。
そうしてお決まりの「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」を
結んでしまい、３カ月間かけてゆっくり買主を探すわけです。
私も以前、所有するマンションにこういったチラシが入っていたため、
翌日すぐに
「まだ売出ししていませんが、お客さんがいるんだったらご紹介して
もいいですよ」
と、その不動産会社に連絡してあげましたが、
「あ、そのお客さんもう別の物件で決めたんですよね」
なんていう苦しい言い訳をしていました（笑）
また、そういった不動産会社の常套手段として、一度知人などをダミ
ーのお客さんとして連れてきて内覧し、
『住宅ローンの審査の承認が下りませんでした』
『もう少し広いお部屋がいいということになりました』
などといった理由をつけて話を終わらせることが多いです。
しかし、売主様は「専任媒介（または専属専任媒介）契約」を結んで
しまっているため、その不動産会社に否が応でも売却依頼することに
なってしまいます。
これが注意すべき悪質な不動産会社の古典的手法です。
ちなみに、当社でも時々、「このエリアでマンションを探しているお
客様がいます」という趣旨のチラシをポスティングさせて頂くことは
ございます。
これは、実際にマンションの購入を検討されているお客様がいて、
①なかなか売物件が出ない人気エリアで探されている
②お子様の小学校区やペットの飼育制限などにより対象となるマンシ
ョンが限られる
などの事情で、積極的に売却物件を探す必要があるような場合に行っ
ていることです。
そして、もしも価格面での折り合いがついて売買契約が成立すれば、
当社は買主様から仲介手数料を頂けるわけですから、①売主様から仲
介手数料は頂いておりませんし、②専任媒介や専属専任媒介をお願い
してもおりません。
つまり、当社から「このエリアでマンションを探しているお客様がい
らっしゃいます」という内容のチラシがポスティングされたら（※滅
多にないと思いますが・・・）、それは完全にガチなものですので、
『条件次第では・・・』と思われたら、ぜひ当社までご一報いただけ
ると幸いです。
買取保証も注意が必要です！
最近、『買取保証付きの仲介』を提案する不動産会社が増えつつある
ようです。
『なるべく高く売るために、一旦、一般お客さんに向けて売出してみ
ましょう！でも、もしもしばらく経っても売れないときは、当社が買
取りますからご安心ください！』
営業マンからこんな事を言われたら、売主様もさぞかし安心すること
でしょう。
一見すると、お客様の事を考えた親切な提案のようにも思われますが、
実は注意が必要なのです。
もしかすると、その不動産会社は、最初から自社で買い取る、あるい
は懇意にしている不動産会社に安く買い取らせる腹づもりかもしれな
いからです。
ヒドい会社になるとあまり積極的に広告活動もしませんし、仮に表向
きは広告活動をしたとしても、問い合わせに対して
『商談中です』
『申し込みが入っていて契約予定です』
というお決まりのワードで紹介を拒否します。
自社（または仲の良い不動産会社）で安く買取るつもりなので、最初
から紹介するつもりなんてありませんから、当然と言えば当然です。
そして、2～3カ月経って、『売れない実績』を作ったうえで、売主様
に対して、
『なかなか問い合わせもないですし、このまま売れないとお困りでしょ
うから、当社で買い取りましょう。』
『なかなか決まらないんで、買取業者に依頼してみましょう』
という流れに持っていくわけです。
すぐにでも現金化しなければならないご事情が無く、時間的余裕がある
という場合、不動産会社による買取を検討する際には、追加で２～３社
に査定を依頼し、売主様ご自身でも価格の妥当性をチェックされた方が
よろしいかと思います。
当社の戦略につきまして
その不動産会社に任せて大丈夫？?
大切な不動産をご売却されるのであれば、誰もが安心できる不動産
会社に任せたいと思うはずです。
そこで、今回はこれまでの経験に基づき、不動産会社の危険度診断
を作成してみました。
以下のチェック項目に該当する点が多ければ多いほど、その不動産
会社は売主様に対して誠実でない可能性が高いと考えられます。
もちろん例外が絶対に無いとまでは言えませんが、個人的にはかな
り芯を食った内容になっていると思いますので、不動産売却で後悔
したくない方は、参考にしてみて下さい！
□ 媒介契約に3つの種類があることや、「一般媒介」「専任媒介」
「専属専任媒介」それぞれのメリット・デメリットについて説明が
なかった
□ 不動産一括査定サイトを利用した
□ 査定額の根拠（成約事例など）の提示がなかった
□ 査定を頼んだだけなのに、すでに媒介契約書が準備されていた
□ 納得できるような戦略の提案が無かった
□ 会社の業歴や取引実績のアピールばかりしてくる
□ しきりに「３カ月間だけ専任をください」と頼み込んでくる
□ 仲介と買取とでダブル査定をしてもらう場合に、価格差が大きい
※概ね、仲介手数料の３倍以上の価格差を目安にされて下さい。
（例）仲介の査定は1500万円なのに、買取だと1200万円だった
いかがでしたか？
納得できる項目とその理由がよく分からないという項目とがあった
かもしれませんが、その真意が気になるという方は、お気軽にお問合
せくださいm(__)m
『囲い込み』は一切致しません！
不動産業界に根強く残る風習として『囲い込み』というものがござい
ます。
『囲い込み』とは、売客依頼を受けた不動産会社が、別の不動産会社
から「お客様に紹介させてください」という問い合わせを受けても、
「商談中です」とか「もう申し込みが入って契約予定です」などと言
って紹介させない事を言います。
その目的は、自分達で買主を見つけて、売主からだけでなく、買主か
らも仲介手数料をもらうためです。
ひどいケースですと、売主様には「反響が無いです」と報告して売出
価格が高かったように思わせておいて、不当に安い価格で買取業者に
売却したり、自社で買い取ったりするわけです。
買取業者に売却すれば、仲介手数料ももらえますし、再販時にまた売
却させてもらえたりしますし、自社で安く買い取れば、転売により大
きな利益が期待できますから。
最近では、『買取保証』をつけた仲介サービスを行う不動産業者が増
えているようですが、本当に親切で行われているサービスなのかどう
かは、よーく注意する必要がありそうです・・・。
その不動産会社に戦略はありますか？?
皆様は、不動産を売却することになった場合、どのような基準で不動
産会社を選びますか？
特にお知り合いなどがいらっしゃらなければ、不動産一括査定サイト
を利用したり、ポスティングチラシや看板などの広告を見て問い合わ
せるという方も結構いらっしゃるのではないでしょうか？
そして最終的には、
①よくチラシが入っているから（あるいは広告が目につくから）
②大手の会社だから
③査定額が高額だったから
④担当者とフィーリングが合ったから（気に入ったから）
⑤１番連絡が早かったから（※一括査定を利用した場合）
といった理由で、売却をお願いする不動産会社を決めてしまうことが
多いのではないでしょうか？
これは思うに、お客様の心のどこかに「どこの不動産会社に頼んでも、
そんなに大差はない」というお考えがあるからかもしれません。
結論から先に申し上げます。
売却価格は、不動産会社によって大きく変わります。
このため、当社では「セカンドオピニオン」を推奨しております。
複数社から査定額の根拠や販売戦略についての説明を受けるのは、売
主様にとって時間的なご負担は小さくないとは思います。
しかし、不動産はこの世の中で最も『高額な商品』と言っても過言で
はありませんから、すぐに数十万～数百万円の違いが出てしまいます
ので、不動産会社への応対も高値売却のための必要な時間と捉えてい
ただけると幸いです。
そして、高く売るためには、ちゃんとした『戦略』が必要です。
当社の戦略には、誰もが納得できるロジックがございますので、その
詳細と成功実例を聞いていただければ、きっとご納得していただける
と確信しております。
もちろんご相談は無料ですので、まずはお気軽にご相談ください。
SUMIRESTYLEだと高値売却が期待できる理由♪
最大の理由は、他社にはない企画提案ができることです！
リフォームが得意な当社だからこそできる物件の価値を高めるための
ご提案・戦略がございます。
詳しい内容は『企業秘密』のため、詳細についてはここに詳細を書く
ことはできませんが、お話を聞いていただければ、誰もが魅力を感じ
ていただける内容です！
まずはお気軽にご相談ください♪
もう一つの理由は、当社が情報の抱え込み（囲い込み）をしないこ
とです。
当社ではご売却の依頼を受けた場合、自社で物件情報を抱え込むよ
うなことはせず、エンドユーザーだけでなく同業者にも速やかに情
報公開しております。
つまり、当社に売却依頼をされれば、当社だけでなく北九州市内全て
の不動産会社様が一緒になって、より早く、より良い条件で購入して
くれる買主様を探してくれるのです。
また、当然のことながら、当社が直接頂いた購入申込であれ、他の不
動産会社様を通じての購入申込であれ、売主様に全てご報告し、より
好条件のもので契約を進めていくことをお約束いたします。
このため、より早く、より良い条件での売却が可能となるのです。
居住中のままでも売却可能です♪
今お住まいのご自宅を売却される場合、転居して空室になってから売
出すことになるとお考えのお客様が意外といらっしゃいますが、居住
中のままでも売却活動は可能です。
特に、ローンの支払いが残っている中でご売却される場合、転居先の
家賃との二重払いが必要になるなど、売主様にとって経済的に大きな
ご負担になることが考えられます。
このため、可能であれば、居住中から売出して、納得価格でのご売却
後にお引越しされるのがおすすめです。
もちろん空室の状態で売り出した方が、
➀ 買主様側がゆっくり物件見学できる
② 案内の度に、毎回立会いをしなくてもよい
③ 他人に自分の生活感を見せずに済む
などのメリットもございますが、居住中でのまま売り出すメリットや
空室になってから売り出すデメリットも複数ございます。
例えば、
1⃣ 月々の出費（ローン、管理費、修繕積立金など）が大きくなる
⇒転居先の家賃などとの二重払いとなる。
2⃣ 家具や家電が撤去されることで、室内の損傷や汚れが目立つ
⇒家具等が無い方が室内は広く見えますが、汚破損は目立ちません。
このような観点から、当社ではお客様に上記の内容についてご説明し、
ご希望に沿った売出しをさせて頂いております。
ちなみに、高値売却のために当社がご提案する手法は、居住中がどう
かは問いません！
どのように売り出したらよいのかは、お客様のご希望や状況によって
ケース・バイ・ケースとなりますが、当社の練りに練った販売戦略を
聞いていただければ、誰もがご納得できると思います！
まずはお気軽にご相談ください。
買取にも対応しています♪
当社ではマンションを中心に不動産の買取も行っております。
買取は仲介に比べますと、売買価格はやや低くなってしまうイメージ
があるかもしれませんが、物件によっては、仲介と買取とで価格がほと
んど変わらないこともございます。
また、買取の場合、仲介手数料は不要となりますし、よりスピーディー
に現金化できるというメリットもございます。
ただ、残念ながら諸般の事情により、当社で買取ができない場合もござ
います。
しかし、その場合であっても、買取対応が可能な他の不動産業者様をご
紹介させて頂きます。
そして、その場合であっても、当然ではございますがお客様から仲介手
数料は頂きませんので、ご安心ください。
買取価格には自信がございますので、ぜひ一度当社にもご相談ください！
媒介契約について
いきなりですが、当社は、不動産業界にも「セカンドオピニオン」が
根付くことを願っております。
複数の会社に査定を依頼することを申し訳なく感じる方もいらっしゃ
るかもしれませんが、全く悪いことではありませんし、むしろ良いこ
とです。
しかし、昨今利用者が増加している不動産売却の一括査定サイトでは、
別記事に記載したように、必ずしもこの問題解決の役には立ちません。
もしもお客様が『買取』を希望するのであれば、一括査定サイトも含
め、できるだけ多くの不動産会社から査定してもらうのが良いと思い
ます。
しかし、『仲介による売却（＝なるべく高く売ること）』を希望され
るのであれば、査定額だけにとらわれるのは危険です。
なぜなら、残念なことに不動産会社は媒介契約を取るために、高い査
定結果を出そうとするからです。
想像してみてください。
A社：「１５００万円前後で成約できると思います。」
B社：「１７００～１８００万円くらいで売れると思います。」
C社：「上手くいけば１６００～１７００万円くらいで売れます。」
なんとなくB社が頼りになりそうだし、高く売ってくれそうな気がし
ませんか？
しかし、根拠資料を提示したうえでご自身が納得できたなら何の問題
もないのですが、売主様の「なるべく高く売りたい。」という当然の
願望を逆手にとって、期待を持たせて媒介契約を結ぶという手法は、
ずいぶん前から横行しています。
そのような業者は、ほぼ間違いなく「専属専任媒介」か「専任媒介」
を締結しようします。
そして、基本的に媒介契約は３か月間ですので、しばらく様子を見て、
平然と値下げを打診してくるのです。
大切な資産の処分は、信頼できる不動産会社探しから！
他の不動産会社にも相談してみてください♪
当社では『セカンドピニオン』を推奨しております。
複数の会社から意見を聞き、比較することで、どの不動産会社の提
案がお客様にとってより良いものなのかを判断することができるから
です。
特に、買取を希望される場合は、なるべく複数の不動産会社から査
定をしてもらい、最高値で購入してくれる会社を選びましょう！
※細かい契約条件の比較もお忘れなく！
ただし、仲介による売却の場合は単純な査定額に一喜一憂せず、成
約事例などを提示してもらい、査定額の算出根拠や説明が納得でき
るものであるかを売主様ご自身がしっかり吟味することが大切です。
なぜなら、売主様を喜ばせるために、根拠もなく高額査定する不動
産会社がたくさん存在するからです（※詳細は後日アップする記事
をご参照ください。）。
当社は販売戦略に自信がございますので、むしろ他社さんと比較し
てみていただければ、きっとご納得できると思います♪
また、会話の中で感じ取れる担当者の信頼感や相性も、比較対象が
あってこそ判断できるものです。
少し面倒くさく感じてしまうかもしれませんが、ぜひ複数の不動産
会社さんにご相談されることをお薦めいたします♪
一括査定サイトの盲点
近年、不動産業界でも一括査定サイトが増えてきました。
「最大○社から査定を受けられる！」とか「最高値や相場が分かる！」
とか「一括査定なら高く売れます！」といった趣旨の無責任な謳い文
句は、これから不動産売却をしようとする方々にとっては、とても魅
力的なことでしょう。
しかし、結論から言えば、上記の文言は半分くらいしか正しいとは言
えません。
「最大〇社に売却相談できること」それ自体は事実です。
しかし、一括査定を利用したところで、不動産会社が本当に売れる金
額で査定額の提示をしてくれているとは限りませんし、一括査定を利
用することと物件が高く売れることとの間に相関関係はありません。
実は、多くの不動産一括査定サイトでは、査定依頼を受けただけで不
動産会社側に課金されるシステムが採用されています。
ということは、最終的に媒介契約を結べなければ、不動産会社側は一
括査定サイト運営会社に利用料だけ支払うことになってしまいます。
となれば、不動産会社側としては査定依頼を受ければ、何が何でも売
却依頼（媒介契約）をゲットしたくなるわけです。
すると、どういう現象が起こるか――。
他社を出し抜くために、実際の成約ライン（相場）よりも高い査定額
を提示するのです。
なぜなら、売主様は査定額が高いとうれしく感じるものですし、査定
額が高い不動産会社の方が高く売ってくれるような気がするからです。
例えば、何らかのご事情で早急な現金化が必要で、不動産会社による
買取を希望される場合であれば、基本的には最高値を提示してきた不
動産会社（※細かい条件面は同等であると仮定します。）に買い取
ってもらえばよろしいかと思います。
しかし、仲介での売却であれば、いくら高値で売り出したところで売
れなければ何の意味もありません。
それどころか、１カ月経っても２カ月経っても売れない、となれば、
結局価格を下げざるを得ませんし、その分「物件の鮮度」も落ちてし
まいます。
エンドユーザーに売れ残っていることを認識されてしまうと、
「何か問題のある物件なのかな？」
とか
「誰も買わないということは、あまりいい物件じゃないのかな？」
なんて思われてしまったり、
ずっと売れてないんだからと値下げした挙句、大幅なお値引き交渉を
されたり、買取業者に買い叩かれたりしてしまうことにもなりかねま
せん。
例えば分譲マンションから引っ越して売り出すことにした場合、半年
間売れなかったとしたら、管理費・修繕積立金・駐車場代・固定資産
税などの維持費だけでも３０～５０万円は発生しますし、住宅ローン
の残債があればその負担は相当なものとなってしまいます。
となれば、「もう多少安くしてでも早く売ってしまいたい」と感じて
しまうのは自然なことです。
もちろん、不動産営業マンからこのようなリスクを説明されたうえで、
売主様ご自身が強気な価格設定をされたのであれば自己責任です。
しかし、根拠資料を提示されることもないまま、耳障りの良い査定額を
伝えられ、それを鵜吞みにすると、後悔することになるかもしれません。
一括査定サイトでは、特に不動産業者間の争いが熾烈であるため、この
ような現象が発生しやすくなってしまいます。
買取でないなら、査定額のみに一喜一憂せず、その根拠と販売戦略につ
いて十分に説明してもらい、ご自身でもしっかり吟味されることが、後
悔のない不動産売却のための第一歩です♪
