「契約不適合責任」とは不動産売買に関して言えば、契約内容に不具
合があった場合に売主が買主に対して負う法的責任の事で、元々あっ
た「瑕疵担保責任」が２０２０年の民法改正によりリニューアルされ
た、みたいなイメージでよろしいかと思います。

詳しい説明は省略しますが、例えば雨漏りやシロアリの被害に気付か
ないまま売り渡した場合や、８０坪の土地として売買したのに実際に
は７５坪しかなかったというような場合に、買主は売主に対して不具
合箇所の修繕や売買代金の減額、場合によっては契約の解除や損害賠
償請求を行うことが可能となります。

なお、特約等で定めがなければ、買主は不具合を発見してから１年以
内であれば、上記のような請求をすることが可能です。

つまり裏を返せば、特約により「契約不適合責任」を免責にする事も
可能ということです。

実務のうえでは、売主が宅建業者でなければ、多くの取引において契
約不適合責任は免責となったり、引渡し後１カ月間のみ負う、３カ月
間のみ負う、といった契約条件で話がまとまることが多いと思われま
す。

但し、契約書上、「免責」としていても、売主が不具合等を知ってい
たのにそれを伝えずに売り渡した場合などは損害賠償責任を負うこと
になります。

なお、宅建業者（不動産会社）が売主の場合、引渡しから少なくとも
２年間の契約不適合責任を負わなければならないことになっておりま
す。

ですので、不動産会社から「こちらの物件は契約不適合責任が２年間
ついているので安心です！」的なセールストークがなされ、それが後
押しになって購入を決断される方もいらっしゃると思います。

しかし、これも裏を返せば、引渡しから２年を経過したら何も対応し
てもらえないかもしれないということです。

ちなみに、当社では徹底的なリフォームをするため、わずか２年で不
具合が起こることはまず考えにくいのですが、内装（壁紙や畳）のリ
フォームのみであったり、部分的なリフォーム（コンロや換気扇、水
栓の交換など）しか行わない買取再販業者も少なくないので、そうい
ったリフォーム内容の物件を購入される際は注意が必要です。

せっかくリフォーム済みで、売主に契約不適合責任を負担してもらえ
るから安心だと思って購入した物件が２年半後に不具合を起こしてし
まったら、基本的に自費で対応するしかないわけです。

そうなってきますと、リフォーム済み物件を買った意味があまり無い
ような気がしてきます・・・。

特に、内装も全面的にリフォームがなされ、水廻りも交換済みの物件
などは一般の方からすれば「すごいキレイ！」と感動すらされるかも
しれませんが、相応の築年が経過している物件であれば、給水管・給
湯管の更新がなされているか、不動産会社などを通じて購入を決断す
る前に確認することをオススメ致します。

TVを見ていると、ときどき「良い不動産会社の選び方（見分け方）に
ついて特集されていることがございます。
　
その中でよく言われているのが、不動産会社の免許番号の（　）内の
数字が大きいほど安心、というお話です。

我々不動産会社の免許番号は、『○○県知事（X）第□□□□□号』と
記載されております。
※２つ以上の都道府県で営業している不動産さん会社などは、『国土
交通大臣（X）第□□□□□号』となります。

そして、なんだか専門家っぽい雰囲気を醸し出している方が、「不動産
会社の免許は５年ごとに更新され、更新されるたびに（　）内の数字が
増えていくので、（　）内の数字が大きければ大きいほど業歴が長く、
安心だ」といった趣旨のコメントをされています。

しかし、

（　）内の数字が大きいほど業歴が長いという点は正しい情報なのです
が、それがゆえに安心というのは根拠薄弱で、まったく論理的ではあり
ません。

これは言わば、高級レストランだから衛生面は大丈夫とか、若いから腕
のない大工だと言っているようなものです。

つまり、『安心かもしれないし、安心ではないかもしれないこと』に対
して、安心だと断定的に論ずることはできないということです。

残念ながら、一般的に皆様の不動産会社に対するイメージは、総じてよ
ろしくないことが多いです。

もちろん真っ当に商売している不動産会社も一定数いるはずですが、世
間にそのような負のイメージが定着したのにはそれなりの理由があるの
だと思います。

その点を踏まえますと、業歴の長さと誠実な仕事に相関関係はなさそう
です。

結局のところ、信頼のおける知人に紹介してもらうか、ご自身で不動産
屋に足を運び、担当者からお話を聞き、信頼できそうかどうかを判断す
るしかないのかもしれません・・・。

『ユニバ―サルデザイン』という言葉（考え方）がございます。

「ユニバーサル」には「すべてに共通の」とか「普遍的な」という意
味があり、平たく言ってしまえばユニバーサルデザインとは「みんな
にやさしいデザイン」みたいな感じで使われています。

もう少し広い視野に立ちますと、「万人受けする（より多くの人が心
地よく感じる）デザイン」といってもよいかもしれません。

建築業界にも流行りはございますし、個人的な趣味だってあると思い
ます。

しかし、ファッションもそうですが、あまりに流行を追えば、それが
過ぎ去った途端にやたら古めかしく感じてしまったり、飽きてしまう、
なんてことはよくあります。

また、奇抜なテイストがお好みだったりしますと、住んでいるうちは
問題がなかったとしても、何らかのご事情で住み替えしなければなら
なくなったときに、再販価格に影響が出てしまうことも考えられます。

つまり、せっかくこだわってデザインされたはずの内装が全く評価さ
れず、言わば「要リフォーム物件」とみなされる可能性があるという
ことです。

再販時に、ご自分と近い感性を持った買主がタイミングよく現れてく
れたらよいのですが、そうでなければ例えば築浅（あるいはリフォー
ムからまだ５年以内）で本来は「室内の程度良好」とされるはずの物
件が、全面的にリフォーしなければならない物件と評価されてしまう
恐れがあるのです。

もちろん、自分の好きな内装に仕上げてそこで生活している間幸せな
らそれでＯＫという方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、結局のところ、市場の価格は需要と供給のバランスによって
大きく影響を受けますので、１００万円以上の、場合によっては数百
万円の損失が生じることも珍しくありません。

これから新築やリフォームをお考えの方は、『ユニバーサルデザイン』
という考え方を頭の片隅に置いてみてもよろしいかもしれません。

近年、政府は国民に対し、「貯蓄」ではなく、「投資」をするよう
に促しています。

株式投資がその代表例ではありますが、最近、不動産投資を始める
方も増えてきました。

ここで注意しなければならないのが、「不動産屋に騙されないこと」
ですね。

先日、SNSを見ておりましたら、とある方が、「証券マン、銀行マン、
不動産の営業マンは信用しちゃいけない」なんて言われておりました。

不動産業界に身を置くものとしては、非常に悲しい限りですが、あな
がち間違ってもいないというのが情けないところです。

その方曰く、こういう連中から持ち込まれる儲け話に騙されないため
には、『これは儲かりますよ』とか『これは利回り〇％だから、買っ
ておかないと損ですよ』なんて言ってきたら、その担当者に対して、
『じゃあ私が金利２パーセントであなたにお金貸してあげるから、あ
なたが買ったらいいじゃないですか？』と言ってみること、とこのこ
とです。

『イヤイヤ自分はそんな・・・』と遠慮したり、『せっかくいい情報
を持ってきたのに何なんですか！』などと逆ギレしたりすれば、その
担当者のことは、まず信用しないことです。

もしも『え？金利2％でお金貸してくれるんですか？ありがとうござ
います！』というような反応であれば、本当に良いものなのかもしれ
ません。

とはいえ、実際に貸した場合、ちゃんと金利を払ってもらえるかど
うか、貸したお金が返ってくるかどうかはまた別の問題です…（汗）

ですので、あくまで判断材料として活用するだけがよろしいかと思い
ます。

不動産に限らず、投資には少なからずリスクが存在します。

不動産投資される際は、物件の利回りだけでなく、信頼できる不動産
会社選びも大切なのです。